+48 601 426 768

tel.12 633 40 94

marek@rzeczoznawca.krakow.pl

rzeczoznawca1@gmail.com

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy

Operatem szacunkowym określa się dokument będący opinią pisemną i autorską przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Głównym celem przygotowania operatu szacunkowego jest określenie wartości przedmiotu poddanego wycenie przy jednoczesnym uwzględnieniu ograniczających założeń i warunków. Dokument zawiera wszystkie istotne dane uzyskane przez rzeczoznawcę w trakcie procesu szacowania nieruchomości.

Wymagania Standardu Zawodowego

1) Operat szacunkowy musi być przygotowany zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz na bazie Standardów Zawodowych i zasad dobrej praktyki zawodowej. Operat szacunkowy musi prezentować czytelnie i jednoznaczne rezultaty uzyskane podczas wyceny, aby korzystająca z niego osoba mogła zrozumieć dane i na ich podstawie uzyskać zgodną i równobrzmiącą interpretację.

2) W operacie szacunkowym powinny się znaleźć przede wszystkim:
a) strona tytułowa
b) wyciąg z operatu szacunkowego
c) wskazanie przedmiotu, zakresu i okoliczności wyceny
d) wskazanie celu wyceny
e) wskazanie podstawy prawnej, formalnej i merytorycznej przygotowania operatu szacunkowego, a także źródeł danych nieruchomości będącej jego przedmiotem
f) wskazanie dat ważnych dla wyznaczenia wartości nieruchomości
g) opis obejmujący stan przedmioty wyceny
h) wskazanie przeznaczenia przedmiotu wyceny
i) analiza i opis rynku w celu określenia sposobu i przeznaczenia wyceny, w tym dane dotyczące rodzaju, okresu i obszaru rynku objętego analizą
j) zaprezentowanie i uzasadnienie danego podejścia, techniki i metody wykorzystanej podczas wyceny oraz określenie typu danej wartości
k) wskazanie wartości przedmiotu wyceny wraz z określeniem założeń i wykonanymi obliczeniami
l) wynik końcowy oraz jego uzasadnienie
m) zastosowane klauzule
n) podpisy autora lub autorów operatu szacunkowego poświadczone pieczęcią zawodową (pieczęć o ustalonym wzorze w załączniku Standardów Zawodowych)
o) dodatkowe ustalenia, załączniki, które muszą znaleźć się w operacie szacunkowym

3) W zależności od wyceny układ treści oraz zawartość operatu szacunkowego mogą być zmodyfikowane.

4) W zamówieniu usługi wykonania operatu szacunkowego można, w ramach przepisów prawa, wyznaczyć odpowiedzialność sporządzającego dokument rzeczoznawcy majątkowego.

5) Wskazane jest, aby zamówienie usługi wykonania operatu szacunkowego miało formę pisemną i zawierało następujące dane: przedmiot, zakres, cel i uwarunkowania wyceny oraz dokumenty, które zamawiający przekazuje rzeczoznawcy majątkowemu w celu sporządzenia operatu szacunkowego.

Wymagania związane z ujawnianiem istotnych informacji

1) Jeżeli wycena jest sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego, który jest powiązany z podmiotem odpowiedzialnym za nadzór czy kontrolę nad danym składnikiem mienia, lub też z zamawiającym, wtedy jego obowiązkiem jest wskazanie tych powiązań i określenie ich charakteru. Informacje muszą znaleźć się w klauzuli operatu szacunkowego przy wyniku wyceny.

2) Jeżeli rzeczoznawca majątkowy w trakcie sporządzania zamówienia dotyczącego wyceny wykonywał czy też obecnie wykonuje czynności zawodowe związane z daną nieruchomością poddaną wycenie, w tym głównie w roli zarządcy, pośrednika czy doradcy, musi umieścić ten fakt w klauzuli operatu szacunkowego przy wyniku wyceny.

3) Powyższe zasady stosowane są również w przypadku przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność dotyczącą przygotowywania wycen.

4) Jeżeli operat szacunkowy zostanie sporządzony przez więcej niż jednego rzeczoznawcę majątkowego, wtedy zastosować można klauzulę mówiącą o częściowej odpowiedzialności dotyczącej czynności realizowanych odrębnie przy wycenianiu nieruchomości przez osoby przygotowujące operat szacunkowy. Wykorzystanie klauzul o częściowej odpowiedzialności nie może być zastosowane w przedmiocie wartości nieruchomości poza sytuacjami, w których jeden operat włącza wycenę kilku części funkcjonalnych nieruchomości, które są szacowane osobno przez pozostałych autorów operatu.

Aktualizacja operatu szacunkowego

1) Aktualizacją operatu szacunkowego określa się takie czynności wykonywane przez rzeczoznawcę majątkowego, które dotyczą operatu szacunkowego sporządzonego wcześniej przez tego samego autora. Aktualizacja operatu szacunkowego ma na celu wskazanie obecnej wartości nieruchomości. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie jest aktualizacją w myśl przepisów Standardu.

2) Aktualizacja operatu szacunkowego może być przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego w następujących przypadkach:
a) zmiany cen rynkowych
b) zmian obejmujących nieruchomość lub otoczenie nieruchomości, po wykonani operatu szacunkowego

3) Nie przeprowadza się aktualizacji operatu szacunkowego, gdy:
a) okres od sporządzenia operatu szacunkowego jest dłuższy niż dwa lata
b) zaistniały okoliczności, które wskazują na konieczność przygotowania nowego operatu szacunkowego według oceny rzeczoznawcy majątkowego

4) Przy przeprowadzaniu aktualizacji operatu szacunkowego na stronie tytułowej dokumentu pod nazwą „operat szacunkowy” należy umieścić słowo „aktualizacja”.

5) W dokumencie aktualizacji operatu szacunkowego zamieszcza się aktualizowany operat szacunkowy. Klauzule o odpowiedniej treści umieścić należy w dokumencie „operat szacunkowy – aktualizacja”.

6) Nie przeprowadza się aktualizacji dokumentu „operat szacunkowy – aktualizacja”.

7) Przy przygotowywaniu aktualizacji operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy musi ponownie zbadać przeznaczenie i stan przedmioty wyceny. Przepis ten nie obejmuje wycen przy założeniach szczególnych.

8) Gdy operat szacunkowy jest sporządzony przez dwóch lub więcej rzeczoznawców majątkowych, zasady dotyczące aktualizacji stosowane są analogicznie.

Sprostowania i uzupełnienia

1) Gdy w treści operatu szacunkowego stwierdzi się obecność błędów, wtedy rzeczoznawca majątkowy odpowiedzialny za dokument musi przygotować pisemne sprostowanie. Sprostowanie musi być dostarczone niezwłocznie osobie zamawiającej w liczbie odpowiedniej do liczby dostarczonych operatów szacunkowych. W przypadku błędów pisarskich, z wyłączeniem błędów ortograficznych oraz błędów w kwotach wartości, można dokonać korekty bezpośrednio w dokumencie operatu szacunkowego i potwierdzić je zaparafowaniem przez autora lub autorów dokumentu. Korekt nie można wprowadzać przez przerabianie lub zamazanie.

2) Rzeczoznawca majątkowy jest upoważniony do uzupełniania operatu szacunkowego w trybie opisanym w powyższym punkcie.

Odejście od Standardu

1) Standard Zawodowy musi być przestrzegany przez rzeczoznawców majątkowych, żeby każdy wykonany operat szacunkowy ujmował równobrzmiące dane i obejmował te same wymagania, warunki ograniczające i założenia, które wpływają na wycenę i daną wartość.

2) W przypadkach uzasadnionych rzeczoznawca majątkowy ma prawo odstąpić od wskazanych w Standardzie Zawodowym regulacji. Rzeczoznawca jest zobowiązany do uzasadnienia i wskazania oraz ujawnienia regulacji w Standardzie, które nie mają zastosowania w jego dokumencie. Zastosowane odstępstwa muszą być podane ocenie zgodności z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy nie może odstąpić od Standardu Zawodowego także w przypadkach, w których mogłyby one skutkować we wprowadzeniu w błąd odbiorcy lub odbiorców oraz skutkować w odejściu od zasady zawodowej staranności, bezstronności i zasad etyki zawodowej. Nie można stosować odstępstw niezgodnych z przepisami aktualnego prawa.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wskaźniki wartości - rzeczoznawca

Wartość tę stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących Więcej

Rzeczoznawca

Rzeczoznawca majątkowy

Zgodnie z przepisami prawa rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która uzyskała odpowiednie uprawnienia zawodowe dotyczące szacowania nieruchomości. Do uzyskania tytułu Więcej

Amortyzacja

Amortyzacja definicja

Wycena amortyzacji

Amortyzacją określa się fizyczne i ekonomiczne zużycie dotyczące środków trwałych, a także zużycie ekonomiczne dotyczące wartości prawnych i niematerialnych. Koszty Więcej