+48 601 426 768

tel.12 633 40 94

marek@rzeczoznawca.krakow.pl

rzeczoznawca1@gmail.com

Procedura postępowania – wycena nieruchomości

Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości

Procedura postępowania przy wyznaczaniu wartości nieruchomości w podejściu dochodowym techniką kapitalizacji prostej:

1. założenia i dane wyjściowe do wyceny

2. prognoza dochodów i kosztów

– określenie dochodu efektywnego z nieruchomości

– określenie kosztów

3. obliczenie dochodu operacyjnego (dochód efektywny pomniejszony o koszty)

4. określenie stopy kapitalizacji dla dochodu efektywnego netto

5. określenie wartości nieruchomości

 

W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów:

a) potencjalny dochód brutto (PDB) – wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości;

b) efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej  nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi;

c) dochód operacyjny netto (DON) – obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych.

Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON).

 

Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej.

Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie.

W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane dochody, na koniec okresu rocznego. Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty  ubezpieczenia  i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości nieruchomości,  odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku. Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa Może być pojmowana w dwojaki sposób, ponieważ może być liczona na podstawie 2 norm: * PN – 70/B-02365, Więcej

Wniosek o wpis hipoteki

Wniosek o wpis do hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki – czyli jak bezboleśnie przejść przez tą operację. Na początek należy wypełnić wniosek, w którym zwracasz Więcej

Definicja wartości rynkowej nieruchomości

Definicja wartości rynkowej nieruchomości Wartość tę stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen Więcej