Podejście porównawcze | Rzeczoznawca

+48 601 426 768

tel.12 633 40 94

marek@rzeczoznawca.krakow.pl

rzeczoznawca1@gmail.com

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, cyt.:

Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi m.in.:

§4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (…)

3.  Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny  średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny  nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 

 

„Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”. W standardzie tym znajdują się m.in. zapisy:

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny, jak i perspektywy (trendy).

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i  obszarowym rynek nieruchomości, oraz wyznacza okres jego analizy.

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny wiarygodności cen zawartych w tych aktach, z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.

 

Wartość rynkową 1 m2 powierzchni oblicza się metodą korygowania ceny średniej – jako korektę ceny średniej (przeciętnej) na podstawie próbki reprezentatywnej wg formuły:

 

Cśr        – cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy,

Ui         – wielkość i – tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość  rynkową,

n          – liczba współczynników odpowiadająca określonej liczbie cech rynkowych.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa Może być pojmowana w dwojaki sposób, ponieważ może być liczona na podstawie 2 norm: * PN – 70/B-02365, Więcej

Wniosek o wpis hipoteki

Wniosek o wpis do hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki – czyli jak bezboleśnie przejść przez tą operację. Na początek należy wypełnić wniosek, w którym zwracasz Więcej

Definicja wartości rynkowej nieruchomości

Definicja wartości rynkowej nieruchomości Wartość tę stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen Więcej