Definicja wartości rynkowej nieruchomości | Rzeczoznawca

+48 601 426 768

tel.12 633 40 94

marek@rzeczoznawca.krakow.pl

rzeczoznawca1@gmail.com

Definicja wartości rynkowej nieruchomości

Definicja wartości rynkowej nieruchomości

Wartość tę stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń:

– strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz

– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

* wartość katastralna wiąże się z katastrem nieruchomości, opartym na ewidencji gruntów i budynków. Przewiduje się, że wartość ta będzie odpowiadała „uproszczonej” wartości rynkowej dla wszystkich nieruchomości w katastrze, ustalonej na jeden wspólny dzień. Z kolei wartość gruntów wywłaszczanych pod autostrady określona jest wg własnych odrębnych przepisów. Dalszy rozwój i dojrzewanie sektora nieruchomości w Polsce będzie przynosił zapewne kolejne pojęcia wartości dla nowych specyficznych sytuacji i potrzeb.

* sprzedaży w drodze przetargowej : 1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości; 2) cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości; 3) cenę nieruchomości, którą obowiązany jest zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu; 4) jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości (art. 67 ust. 2). Dokonując sprzedaży bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (ust. 3). Wskazanych w ustawie reguł ustalania ceny nieruchomości nie stosuje się wówczas, gdy sprzedaż następuje na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych państw obcych lub innych analogicznych podmiotów wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy.

* techniki kapitalizacji prostej, przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.  Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

* techniki dyskontowania strumieni dochodów. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.  Liczba lat okresu prognozy, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

W metodach podejścia kosztowego do obliczenia kosztów odtworzenia i zastąpienia stosować można:

(a) technikę szczegółową,

(b) technikę elementów scalonych,

(c) technikę wskaźnikową.

 Technika szczegółowa opiera się na wyszczególnieniu wszelkich robót i materiałów oraz oszacowaniu kosztów wg cen jednostkowych robót.

Technika elementów scalonych opiera się na identyfikacji scalonych elementów robót budowlanych oraz oszacowaniu kosztów wg cen tych elementów.

Technika wskaźnikowa opiera się na cenach wskaźnikowych dla przyjętych jednostek opisujących budynek (typowo w m2 lub m3) przy założeniu, że ceny wskaźnikowe odnoszą się do porównywalnych budynków. Dla obliczenia kosztów likwidacji stosuje się technikę szczegółową polegającą na pomniejszeniu kosztów przeprowadzenia rozbiórki lub likwidacji o oszacowane koszty szczegółowo zestawionych materiałów porozbiórkowych wg cen jednostkowych tych materiałów.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

–   Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

a) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

b) określenie celu wyceny;

c) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

d) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

e) opis stanu nieruchomości;

f) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

g) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

h) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

i) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

5. Wyciąg, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa Może być pojmowana w dwojaki sposób, ponieważ może być liczona na podstawie 2 norm: * PN – 70/B-02365, Więcej

Wniosek o wpis hipoteki

Wniosek o wpis do hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki – czyli jak bezboleśnie przejść przez tą operację. Na początek należy wypełnić wniosek, w którym zwracasz Więcej

Definicję wartości rynkowej z ustawy

Definicja wartości rynkowej

Definicję wartości rynkowej z ustawy o gospodarce nieruchomości należy interpretować następująco: 1.Pojęcie jej najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyrażoną w pieniądzu Więcej